2025年中央城市工作会议首次将"城市更新"确立为城市工作战略主线，标志着我国城镇化从"增量扩张"转向"存量提质增效"的新阶段。这一转向以"内涵式发展"为内核，正在重构城市发展的底层逻辑、政策工具与产业生态。

一、战略转向：城镇化2.0的三大范式革命

1、发展逻辑重塑

告别土地财政依赖，转向"空间价值重构+动能转换"：通过老旧小区改造、工业遗产活化等，实现单位面积GDP提升与碳排放强度下降的双重目标

典型案例：上海外滩旧改带动区域房价溢价30%，同时保留78%历史建筑肌理

2、政策工具创新

中央设立800亿元专项资金，配套"房票安置+REITs退出"机制，社会资本参与率从12%提升至18%

市场化代建模式突破：万科南头古城项目通过"改造成本折价+20年运营权"获取长期收益

3、产业协同深化

形成"绿色基建-数字治理-消费升级"闭环：北京朝阳区应用数字孪生技术降低更新成本20%，同步植入智慧安防与社区商业

二、房企转型：从空间制造商到城市服务商

1、业务模式迭代

头部企业营收结构变化：华润置地城市运营收入占比从8%升至23%，毛利率超传统开发业务5个百分点

轻资产输出成新增长极：中海地产为15个城市提供更新全流程咨询服务，技术输出收入年增40%

2、能力体系再造

"文保+科技+运营"复合能力：深圳大冲村改造中，华润组建包含古建修复师、物联网工程师的跨学科团队

社群运营成软实力：成都麓湖通过业主自治平台年均举办超千场活动，提升社区粘性与资产价值

三、实施路径：制度、技术与民生的三维共振

1、制度突破

建立"专项债(30%)+REITs(25%)+社会资本(45%)"资金结构，破解融资瓶颈

试点"更新单元容积率奖励"，允许存量地块增值收益反哺基础设施

2、技术赋能

BIM+CIM技术实现建筑全生命周期管理，宁波老旧管网改造事故率下降60%

分布式能源系统应用：广州琶洲西区通过微电网降低能耗28%

3、民生优先

2024年全国改造5万个老旧小区，重点配置托幼中心、社区食堂等设施

银川桃李健康集团通过"地产+健康+社群"模式，实现业主从"邻居"到"家人"的关系升维

走向"人城产"融合的现代化治理

城市更新正在超越物理空间改造，成为推动公民参与（如银川社群自治）、产业升级（如上海文创园区）、治理现代化（如杭州"城市大脑"）的系统工程。其成功实践将为中国式城镇化提供兼具经济效能与社会温度的发展范式。